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回到地球从2009年11月23日的房屋泡沫中吸取教训

2016-11-01 01:05:11 

商业

上一篇文章中强调的现房销售数据还显示,10月份的中位销售价格仅比去年同期下降7.1%

这听起来很糟糕,但这是一段时间以来同比最好的表现

在该国的一些地区,房地产泡沫已经或多或少地走到尽头,价格正在回升,但与大量房地产泡沫相关的衰退深度在大都市地区差异很大

那么什么解释了分歧

詹姆斯汉密尔顿将我们的注意力引向萨姆杜斯特鲁普和理查德卡森的新研究(PDF),他表示,在经济繁荣期间,房价下跌的最好预测因素是房价涨幅的大小

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我想,虽然这仍然存在,但仍然存在一些问题,即为什么有些地区的价格上涨幅度比其他地区高,或者基本面因素的涨幅较大

我认为作者在他们的结论中提出的观点是一个很好的观点:与住房价格分布,建筑,贷款和面积人口统计相关的少数变量解释了大都市区间的很大差异

同样清楚的是,人口普查部门之间的地理多样化是了解房价波动变异的潜在根源的一种不充分的或许是误导性的方法

当房价上涨时,住房价格大幅上涨,高价位/低质量贷款比例上升以及建筑速度快于工作人口增长都与房价下跌幅度较大有关

这些都是常识,事后,问题是为什么他们没有事前......从金融市场的角度来看,根本问题是为什么在住房贷款利率中不存在MSA之间的差异,这将会得到补偿投资者增加风险和/或预付定金的要求,这将降低价格下跌的风险

从公共政策角度来看,一个悬而未决的问题是,增加利率和升值率高的市场的首付比例是否会抑制住房市场的繁荣和萧条周期

强调我的

我认为第一个问题的答案是金融市场不了解当地情况如何变化可能引发国家危机

也就是说,市场参与者似乎明白一些贷款比其他贷款风险更高,因此他们采取措施削减贷款并重新包装,以便风险可以转移并保持安全

但他们没有指出的是,贷款组合中“风险”部分的真正麻烦可能会进入“安全”部分

我认为这继续混淆人们

价格涨幅最大,价格下跌以及违约都在相当紧密的地域集中

但几乎没有房地产市场能够避免价格的下跌和止赎的增加

可以肯定的是,各地的贷款业务为什么没有变化,这取决于个别市场的风险,这是一个很好的问题

但尽管最严重的住房萧条效应相对集中,但地理多样化失败得如此悲惨的事实表明,抵押贷款的更大问题不是对当地条件的响应,而是整个系统的总体脆弱性